Kiinteistön vuokraustoiminnan osittainen arvonlisäverollisuus

Kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta suoritetaan arvonlisäveroa, jos luovuttaja hakeutuu tästä toiminnasta verovelvolliseksi. Arvonlisäverovelvollisuus koskee joko kiinteistöä tai sen osaa.

Kiinteistön vuokrauksesta tai muusta luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuneella on oikeus vähentää kiinteistöä varten hankittujen tavaroiden ja palvelujen hintaan sisältyvä arvonlisävero (AVL 102 §). Kiinteistöön kohdistuvia juoksevia kuluja ovat mm. huolto-, siivous- ja korjauskulut.

Jos vain osa kiinteistöstä on vuokrattu arvonlisäveron vähennykseen oikeuttavaa toimintaa harjoittavalle vuokralaiselle tai käyttäjänä on valtio, koskee vähennysoikeus vain tähän osaan kohdistuvia hankintoja. Vastaavasti keskinäisellä kiinteistöosakeyhtiöllä on arvonlisäveron vähennysoikeus vain siltä osin kuin hankinnat kohdistuvat niihin huoneistoihin, joiden osalta keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi. Kun hakeutuminen ei koske koko kiinteistöä, tulee myös kiinteistön yhteisiin tiloihin, kuten porraskäytäviin, kohdistuvien hankintojen hintoihin sisältyvä arvonlisävero jakaa vähennyskelpoiseen ja vähennyskelvottomaan osaan. Jakoperusteena voidaan tällöin käyttää esimerkiksi vähennykseen oikeuttavassa ja vähennyskelvottomassa käytössä olevien tilojen pinta-alojen suhdetta.

Vähennettävän arvonlisäveron käsittely, kun kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta on hakeuduttu osittain arvonlisverovelvolliseksi

Perustilanteessa, kun tehdään bruttokirjattujen tilien oikaisukirjaus, ohjelma kirjaa tilin arvonlisäveron 100% vähennyskelpoiseksi.
Kun kirjanpitovelvollinen on hakeutunut kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta vain osittain arvonlisäverovelvolliseksi, voidaan menetellä seuraavasti:

Lisätään tilikarttaan tarvittavat tilit
Määritetään arvonlisäverosta vähennyskelpoinen prosenttiosuus ALV määritä bruttokirjattujen alv-osuus / arvonlisäverosta vähennyskelpoinen osuus kohtaan
Kiinteistön juoksevat kulut (ne kulut, joiden alv on osittain vähennyskelpoinen) kirjataan bruttomenettelytileille (AOB..)
Kulut, joiden alv on täysin vähennyskelpoien (jotka kodistuvat niihin huoneistoihin, joiden osalta on hakeuduttu arvonlisäverovelvollisiksi) kirjataan nettokirjausmenettelytileille (AON..)
Tuotot, joihin sisältyy alv, voidaan kirjata netto- tai bruttomenettelytileille
Tehtäessä bruttokirjattujen alv-oikaisukirjaus, ohjelma kirjaa ostotilien arvonlisäverosta vähennyskelpoisen osuuden ostojen arvonlisäverosaamiseksi

ALV:n huomioiminen osittain tehdään bruttokirjausten oikaisukirjauksessa

Esimerkki

Vaihe 1: Lisää tilikarttaan tarvittavat tilit

Tilikarttaan lisätään tilit ostojen ALV-saamista ja myynnin ALV-velkaa varten sekä ALV-velkatili
Arvonlisäverollista vuokraustoimintaa varten lisätään tili, jonka ALV koodina on joko AMB22 tai AMN22

Juoksevien kulujen tileille annetaan ALV koodiksi AOB22

Kustannuksiin sisältyvän ALV:n vähennysoikeus ja osuus määritetään ALV koodilla

Kulut, jotka kohdistuvat siihen kiinteistön osaan, jonka vuokraustoiminnasta on hakeuduttu arvonlisäverovelvollisiksi, ALV-koodiksi määritetään AON22
Kulut, jotka kohdistuvat siihen kiinteistön osaan, jonka vuokraustoiminnasta ei olla hakeuduttu arvonlisäverovelvollisiksi, jätetään ilman ALV-koodia
Kulut, jotka kohdistuvat koko kiinteistöön, ALV-koodiksi määritetään AOB22

Vaihe 2: Määritä, miltä osin ALV on vähennyskelpoista

Määritä, miltä osin kiinteistön juokseviin kustannuksiin sisältyvä ALV on vähennyskelpoista.
Määritystä käytetään vain bruttokirjausten oikaisussa AOB.. koodatuille tileille
Nettokirjausperiaatetilien (AON..) ALV huomioidaan aina täysimääräisenä.

Vaihe 3: Kirjaa viennit

Kirjaa viennit päiväkirjaan

Yllä olevassa päiväkirjassa on käytetty näitä tilejä:

Vaihe 4: Tee Bruttokirjausten oikaisutosite

Bruttokirjausten oikaistuosite kirjaa myynteihin sisältyvästä arvonlisäverosta vain vähennyskelpoisen osan:

Päiväkirjan loppuun ohjelma kirjaa bruttokirjausperiaatetileihin sisältyneen arvonlisäveron (tosite 8):

Vaihe 5: Tee ALV-kirjaus

Arvonlisäverolaskelmassa esitetään vero kotimaan myynneistä verokannoittain
Laskelmasta ei käy ilmi veron perusteet

Ohjelma kirjaa ALV-velan myynnin alv-velka -tilien ja ostojen alv-saaminen tilien erotuksena (tosite 9):

Yllä olevassa päiväkirjassa on käytetty seuraavia tilejä:

Huomioitavaa

ALV:n tarkistuslaskelma tarkistaa laskennallisen ja kirjatun veron veron täydestä määrästään, jolloin bruttokirjausten oikaisussa tehty osittainen alv-vähennys jää huomiotta.
Ominaisuus on testikäytössä, ylläpitosopimusasiakkaamme voivat tallentaa testiversion koneelle linkistä winkp-osalv.exe (tallenna kohde c:\winkp kansioon)

Lisätietoa

Arvonlisäverolaki 30.12.1993/1501, 30§
Verohallinnon ohje Dnro 1962/40/2007, 31.12.2007 Kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen
BDO esitys vuodelta 2008 Arvonlisävero asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä

Atsoft Oy Mäkinen | yhteystiedot | puh (09)350 7530 | atsoft@atsoft.fi | sivua päivitetty 18.3.2008 / jm

Oliko tästä sivusta apua? Jäikö jotain puuttumaan? Tiedätkö jotain lisättävää? Lähetä kysymyksesi tai rakentava palautteesi tällä lomakkeella suoraan Atsoftiin.
Oli hyötyä ei ollut hyötyä	Nimi: Yritys: eMail:	Kirjoita viestisi tähän, luemme jokaisen viestin: